Ddylai landlordiaid fedru troi tenantiaid allan heb roi rheswm? Mae hwn yn gwestiwn sy\u2019n denu sylw cynyddol yng Nghymru.<\/p>\n
Ar hyn o bryd, gall landlord dorri contract gyda thenant ar unrhyw bryd, cyhyd \u00e2\u2019i fod yn rhoi 2 fis o rybudd. Y ffordd arferol o gyfeirio at hyn yw \u2018troi allan heb fai\u2019 neu \u2018hysbysiad Adran 21\u2019 (ar \u00f4l y rhan berthnasol o\u2019r ddeddfwriaeth wreiddiol oedd yn caniat\u00e1u hyn).<\/p>\n
Mae Prif Weinidog Cymru, Mark Drakeford, wedi labelu hyn fel arfer sarhaus sy\u2019n diraddio<\/a>, ac mae Llywodraeth Cymru wedi nodi bwriad i ddilyn arweiniad Llywodraeth yr Alban a dileu\u2019r opsiwn hwn o\u2019r llyfrau statud. Er bod grwpiau tenantiaid yn gyffredinol yn croesawu\u2019r symudiad hwn, mae landlordiaid yn llafar iawn eu gwrthwynebiad. Yn y blog hwn rydym ni\u2019n edrych ar y dadleuon sy\u2019n cael eu rhoi gerbron ac yn ystyried y dystiolaeth bresennol ynghylch troi allan heb fai.<\/p>\n O dan Adran 21 o\u2019r Ddeddf Tai (1988) gall landlordiaid droi tenantiaid sydd \u00e2 thenantiaeth deiliadaeth fer a sicrhawyd dim ond trwy roi rhybudd iddynt bod rhaid iddynt adael. Does dim rhaid iddyn nhw roi rheswm am eu penderfyniad. Mae landlordiaid yn dadlau mai Adran 21 yw asgwrn cefn sylfaenol y sector rhentu preifat<\/a>. Maen nhw\u2019n honni, pan fydd yr amgylchiadau\u2019n caniat\u00e1u hynny, ei fod yn hanfodol bod gan landlordiaid preifat system effeithiol sy\u2019n eu galluogi i adennill meddiant o\u2019u heiddo. Maen nhw\u2019n amlygu gwerth hyn ar gyfer amgylchiadau megis pan fydd gan denantiaid \u00f4l-ddyledion rhent, yn ymddwyn mewn modd gwrthgymdeithasol, neu os yw\u2019r landlord am werthu\u2019r eiddo neu symud i mewn iddo eu hunain. Yn arwyddocaol, maen nhw\u2019n cyfeirio at y ffaith bod y mecanweithiau amgen o dan y system bresennol yn rhy anodd, hir a drud. Yn arbennig, maen nhw\u2019n dadlau bod y ddarpariaeth \u2018Adran 8\u2019 amgen yn aml yn aneffeithiol. O dan Adran 8 mae gofyn bod landlordiaid yn gwneud cais i\u2019r Llysoedd i droi tenantiaid allan, a\u2019u bod yn arddangos rhesymau neu \u201csail\u201d benodol y mae angen darparu tystiolaeth briodol ohonynt. Bernir bod system y llysoedd ei hun hefyd yn rhy gymhleth, yn anodd cael mynediad iddi, a heb adnoddau digonol. Ar gyfartaledd mae\u2019n cymryd 5 mis i gais am adfeddiannu dderbyn sylw o dan Adran 8.<\/p>\n Wedi\u2019i osod yn erbyn hyn mae\u2019r pryder bod y system bresennol yn gadael tenantiaid ar drugaredd penderfyniadau a gymerir gan eu landlord, fel bod ymdeimlad gwaelodol o ansicrwydd i denantiaid. Os bydd landlord yn penderfynu ei fod am droi tenant allan, fe all wneud hynny, a gallai tenantiaid gael eu troi allan am fawr ddim rheswm heblaw bod y landlord am gynyddu\u2019r rhent neu oherwydd bod tenantiaid yn \u2018bod yn anodd\u2019. Gall fod goblygiadau i\u2019r ansicrwydd hwn o safbwynt iechyd meddwl y tenant<\/a>, ac yn gallu gadael tenantiaid yn amharod i godi materion cynnal a chadw, rhag i hynny sbarduno\u2019r landlord i fynd ati i\u2019w troi allan er mwyn talu\u2019r pwyth yn \u00f4l<\/a>. Heb hawl i herio nac \u2018amddiffyn\u2019 y troi allan a chan wybod bod gorfodaeth i symud o fewn dau fis yn bosibl, gall tenantiaid deimlo fod ganddyn nhw ddim grym. Yn ogystal \u00e2 chostau gorfod symud i\u2019r tenant, mae\u2019r cyfnod dau fis o rybudd yn rhoi amser cyfyngedig yn unig i gael hyd i gartref newydd a pharatoi i symud ty, gan gyfyngu ar eu hopsiynau, yn arbennig mewn ardaloedd lle mae prinder eiddo preifat ar rent. I\u2019r rhai \u00e2 phlant oed ysgol, gall y symudiad olygu bod angen newid ysgolion, ac i\u2019r rhai sydd eisoes \u00e2 chyflyrau meddygol, gall olygu amharu ar y gofal a\u2019r gefnogaeth maen nhw\u2019n eu derbyn.<\/p>\n Mae cynigion<\/a> Llywodraeth Cymru yn ceisio newid y cyfnod o rybudd sy\u2019n ofynnol, yn hytrach na newid yr arfer o droi allan heb fai yn llwyr. Mae hyn yn unol \u00e2 mesurau diwygio eraill diweddar i bolisi tai megis Deddf Tai (Cymru) 2014<\/a> a\u00a0Deddf Rhentu Tai (Cymru) 2016<\/a>. O\u2019u cyfuno, mae hyn yn darparu system reoleiddio newydd ar gyfer landlordiaid ac asiantau gosod yn y sector rhentu preifat, yn ogystal \u00e2 disodli\u2019r drefn o ran tenantiaethau diogel ac wedi\u2019u sicrhau. Mewn ymateb i\u2019r pryderon sy\u2019n cael eu lleisio ar ran tenantiaid, mae Llywodraeth Cymru wrthi ar hyn o bryd yn ymgynghori ar gynigion i newid y Ddeddf Rhentu Cartrefi er mwyn:<\/p>\n Byddai hynny i bob pwrpas yn golygu bod tenantiaid, wrth gychwyn tenantiaeth newydd, yn cael y sicrwydd o fedru aros yn eu cartref am o leiaf 12 mis cyhyd ag nad yw\u2019r contract yn cael ei dorri. \u00a0Tra bod grwpiau fel Shelter Cymru yn croesawu\u2019r symudiad hwn yn gyffredinol, maen nhw\u2019n honni bod hyn yn dal heb fynd yn ddigon pell i ddarparu sicrwydd<\/a> tymor hir ar gyfer yr hanner miliwn o denantiaid preifat sydd yng Nghymru. \u00a0Mewn cyferbyniad, mae Cymdeithas y Landlordiaid Preswyl (RLA) yn credu bod hwn yn \u201csymudiad gwarthus\u201d sydd yn ei hanfod yn cyflwyno contractau 12-mis yn ddiofyn, ac yn gadael landlordiaid yn ddirym yng nghyswllt tenantiaid trafferthus.<\/p>\n Mae cydbwyso buddiannau landlordiaid a thenantiaid yn enwog o anodd, ac nid yw\u2019n cael ei gynorthwyo gan ddiffyg tystiolaeth wrthrychol yn y maes hwn. Nid yw cyfran y tenantiaid y mae troi allan heb fai yn effeithio arnynt yn hysbys, gan fod llawer o denantiaid yn gadael eu tenantiaeth heb wrthwynebu rhybudd Adran 21 (neu Adran 173). Yn yr un modd, nid yw\u2019n glir eto sut gallai newid neu ddileu\u2019r arfer hwn effeithio ar y sector rhentu preifat. \u00a0Yn yr Alban, lle dilewyd troi allan heb fai ym mis Rhagfyr 2017, mae\u2019n dal yn rhy gynnar i asesu effaith y newidiadau. \u00a0Mewn cyferbyniad \u00e2 Chymru, mae\u2019r Alban wedi dileu tenantiaethau cyfnod penodol i roi deiliadaeth heb derfyn i denantiaid. \u00a0Er mwyn troi tenantiaid allan, mae bellach yn ofynnol bod landlordiaid yn rhoi isafswm o 84 diwrnod o rybudd i denantiaid, ac mae\u2019n rhaid iddynt ddarbwyllo Tribiwnlys Haen Gynt<\/a>af (rhan o Wasanaeth Llysoedd a Thribiwnlysoedd yr Alban) bod un o 18 maen prawf posibl<\/a> ar gyfer troi allan yn cael ei fodloni. \u00a0Mae wyth o\u2019r rhain yn darparu sail ar gyfer troi allan gorfodol, tra bod y deg sy\u2019n weddill yn rhai dewisol, ac yn caniat\u00e1u i\u2019r Tribiwnlys benderfynu a oes sail ar gyfer troi allan neu beidio.<\/p>\n Mae r\u00f4l y Llysoedd yn y broses hon yn amlygu maes lle mae gan Lywodraeth Cymru lai o reolaeth. Gan nad yw hwn yn b\u0175er a ddatganolwyd, arweinir diwygiadau i\u2019r gwasanaeth Llysoedd a Thribiwnlysoedd gan y Weinyddiaeth Gyfiawnder. Maent yn cydnabod bod y broses o geisio adfeddiannu trwy\u2019r Llysoedd yn gallu cymryd gormod o amser a\u2019u bod yn cyflwyno cynigion, megis systemau ar-lein, i leihau amserau achosion ar gyfartaledd. Yn ymarferol, fodd bynnag, mae\u2019n rhaid i Lywodraeth Cymru weithredu oddi mewn i ddull gweithredu barnwrol ehangach sy\u2019n cwmpasu Cymru a Lloegr, o bosibl yn cyfyngu ar y cyfleoedd ar gyfer diwygiadau pellgyrhaeddol eraill, fel y cyflwynwyd yn yr Alban.<\/p>\n\n